―司法書士の視点から解説―
■はじめに
近年、マンション管理において
「総会が成立しない」「修繕や建替えが進まない」といった問題が増えています。
特に、町田市・相模原市周辺では、
築20年〜40年程度のマンションも多く、
- 所在不明の区分所有者
- 相続未了
- 区分所有者の高齢化・判断能力の低下
といった問題が複合的に発生するケースが見られます。
これらは、従来の管理体制だけでは対応が難しく、
管理組合の意思決定が実質的に止まってしまう原因となります。
令和8年4月施行の法改正は、こうした状況を踏まえて行われましたが、
実務上は依然として「誰がどこまで対応するのか」が曖昧な場面も少なくありません。
本コラムでは、司法書士の立場から
マンションにおける「詰まり」の構造と、その解決の方向性について解説します。
■マンションで起きている「詰まり」とは何か
マンション管理の現場では、次のような問題が発生しています。
■1．所在不明の区分所有者
- 郵便が届かない
- 連絡が取れない
- 海外在住・転居不明
このような場合、総会決議の母数に含まれるため、
意思決定が事実上不可能になるケースがあります。
■2．相続未了
所有者が亡くなっているにもかかわらず、相続登記がされていない場合、
- 誰が意思決定主体なのか不明
- 管理費の請求先が不明
といった問題が発生します。
■3．区分所有者の高齢化
- 判断能力の低下
- 理事会機能の低下
これにより、重要な決議が先送りされる傾向があります。
👉 これらに共通するのは
**「法律的に整理しないと前に進まない問題」**である点です。
■法改正によって何が変わるのか
今回の法改正では、大きく次の点が見直されます。
■① 所在不明者の除外制度
裁判所の関与により、所在不明の区分所有者を
決議の母数から除外することが可能になります。
👉 これにより、意思決定が進みやすくなります。
■② マンション特有の管理制度の創設
- 所有者不明専有部分の管理
- 管理不全専有部分への対応
など、マンション特有の問題に対応する制度が整備されます。
■③ 決議要件の緩和
一定の条件下で、これまでより少ない賛成で
意思決定が可能になります。
👉 ただし重要なのは
**これらの制度は「自動で機能するものではない」**という点です。
■実務上の課題：誰が動くのか
これらの制度を活用するためには、
- 裁判所への申立
- 相続関係の調査
- 登記の整理
といった対応が必要になります。
しかし、
管理会社・管理組合それぞれの役割の中では対応が難しい場面もあり、
法的な手続や専門的な判断が求められるケースが見られます。
という現実があります。
👉 その結果
制度はあるが使われない
という状態に陥る可能性があります。
■司法書士が関与する場面
このような場面で、司法書士が関与できる領域は多岐にわたります。
■1．相続・登記の整理
- 相続人調査
- 相続登記
- 共有関係の整理
■2．裁判所手続
- 所在不明者の除外申立
- 管理人選任
- 成年後見申立
■3．管理組合のサポート
- 問題の整理
- 対応方針の提案
- 他士業との連携
👉 つまり
**「マンションの詰まりを法的に解消する役割」**を担います。
■今後のマンション管理に必要な視点
これからのマンション管理では、
- 管理（従来の業務）
- 法務（今後重要性が高まる領域）
この2つを分けて考える必要があります。
特に、
- 売却できない
- 修繕できない
- 建替えが進まない
といった問題の多くは、
法的な整理が未了であることが原因です。
■まとめ
マンション管理は今後、
👉
「維持する」から「動かす」へ
大きく変化していきます。
その中で重要になるのは、
👉
「問題を法的に整理できるかどうか」
です。
当事務所では、
- 相続・登記
- 成年後見
- 不動産法務
を横断して、マンションに関する問題の整理・解決をサポートしております。
■ご相談について
「このケースはどうすればいいのか分からない」
そのような段階からでも構いません。
まずはお気軽にご相談ください。